AED 2 milyonluk gayrimenkulle 10 yıllık Dubai ikameti

Dubai Golden Visa, gayrimenkul yatırımı karşılığında 10 yıllık yenilenebilir ikamet veriyor. Türkiye rotasından farkı: fiziksel bulunma şartı yok ve gelir üzerinde kişisel vergi yok.

Temel şartlar

Çoğu sitede yanlış yazılan detay: ipotekli ve off-plan mülkler

Yaygın kanı, Golden Visa için mülkün nakit alınması ya da bedelin yarısının peşin ödenmiş olması gerektiği yönünde. İkisi de artık doğru değil.

20 Şubat 2026 tarihli federal politika sirküleri, bedelin en az %50'sinin veya asgari AED 1.000.000'un peşin ödenmiş olması şartını tamamen kaldırdı. Bugün tek belirleyici, başvuru günündeki DLD değerleme sertifikasının AED 2 milyona ulaşması. Ödemenin nakit, ipotekli veya off-plan taksitli olması sonucu değiştirmiyor.

Somut olarak: AED 2.500.000 değerinde bir daireyi %75 ipotekle alan, yani peşinat olarak AED 625.000 ödeyen kişi uygun. Eski kural altında aynı kişi reddedilirdi.

Off-plan tarafında 20/80, 30/70 ve 10/90 planlarındaki alıcılar da başvurabiliyor. Kayıtlı satış sözleşmesi, geliştirici NOC'u ve DLD değerlemesi yeterli.

Ortak mülkiyette dikkat: Her ortağın payı bağımsız değerlendiriliyor. AED 4 milyonluk bir mülkün eşit ortaklığında her iki ortak da uygun. Payı AED 2 milyonun altında kalan ortak, mülkün toplam değeri sınırı ne kadar aşarsa aşsın uygun sayılmıyor.

Karıştırmayın: İki yıllık mülk yatırımcısı vizesi ayrı bir üründür ve orada off-plan ile ipotekli mülkler için %50 öz sermaye şartı hâlâ duruyor. Nisan 2026'da kaldırılan AED 750.000'lik asgari değer de o iki yıllık vizeye aitti, Golden Visa'nın AED 2 milyonluk tabanı değişmedi.

Gerekli belgeler: DLD değerleme sertifikası, ipotekliyse kredi veren bankadan NOC, off-plan ise geliştirici NOC'u ve ilerleme kanıtı, usulüne uygun kaydedilmiş temiz tapu.

Vergi tarafı

• Gayrimenkul vergisi yok
• Sermaye kazancı vergisi yok
• Kira geliri üzerinde kişisel gelir vergisi yok

Ancak mülkü şirket üzerinden tutuyorsanız durum değişir. BAE kurumlar vergisi kapsamına girersiniz: ilk AED 375.000 için %0, üzeri için %9. Kişisel adına tutmak vergi açısından basit, ancak veraset ve intikal tarafında karmaşıklık yaratır. Bu, planlamada karar verilmesi gereken bir ayrım.

2026 piyasa gerçeği

Rakamları olduğu gibi veriyoruz.

2026 birinci çeyreğinde Dubai Land Department 252 milyar dirhemlik 60.303 işlem kaydetti. Aynı çeyrekte yabancı gayrimenkul yatırımı 148,35 milyar dirheme ulaştı. CBRE 45.000'den fazla konut işlemi ve 137 milyar dirhemlik hacim raporladı.

Ancak aynı CBRE raporu fiyat ve kira artışının yavaşladığını, arz devreye girdikçe yatırımcı temkininin arttığını da belirtiyor. Mart 2026'daki jeopolitik gerilim işlem hacimlerini etkiledi, kira talebi ise stabil kaldı.

Sonuç: Dubai piyasası büyük ama olgunlaşıyor. 2021-2023 dönemindeki her mülkün kazandırdığı ortam bitti. Artık hangi mülkü almadığınız, hangisini aldığınız kadar önemli.

Kira getirisi: brüt sayılara kanmayın

Piyasada dolaşan %9'luk brüt getiri rakamları yanıltıcı. Servis ücretleri ve boşluk süreleri düşüldüğünde tablo değişiyor.

Servis ücretleri uygun bölgelerde 12-18 AED/sqft, prime bölgelerde 25-35 AED/sqft yıllık.

JVC'deki %9 brüt genelde %5,5-6,5 nete iner. Downtown'daki %6 brüt ise %4,8-5,5 nete iner ama boşluk riski çok daha düşüktür. Risk düzeltilmiş bazda ikisi birbirine yakındır. Karşılaştırma net üzerinden yapılmalı.

Yine de perspektif için: Dubai daire ortalaması %7,15 iken Londra %3-4, Singapur %2-3, New York %4-5 seviyesinde.

İşlem maliyetleri

• DLD tapu harcı: %4
• Acente komisyonu: genelde %2
• Kayıt ve idari ücretler ayrıca

Bizim yaptığımız iş

1. Uygunluk ve eşik kontrolü. DLD değerlemesinin eşiği karşılayıp karşılamadığını, ortak mülkiyette pay hesabını ve gereken NOC'ları önden kontrol ederiz.
2. Mülk seçimi. Golden Visa eşiğini karşılayan, aynı zamanda net getirisi ve likiditesi savunulabilir mülkleri filtreleriz. RichKey Properties ile lisanslı brokerlik altında çalışıyoruz.
3. Escrow ve geliştirici kontrolü. Off-plan alımlarda projenin escrow durumunu ve geliştiricinin teslimat geçmişini kontrol ederiz.
4. Vize başvurusu. Emirates ID, tıbbi muayene ve vize işlemlerinin takibi.
5. Türkiye ile birlikte planlama. Dubai ikametiyle Türkiye vergi ikametgâhı bazı durumlarda çatışır. İkisini birlikte kurgulamak gerekir.